Виктор Зубик
Источник фото: Image by jcomp on Magnific
Рассрочка стала одним из главных инструментов продаж на рынке новостроек. По данным Банка России, на 1 апреля 2026 года объем обязательств граждан по рассрочкам при покупке строящегося жилья достиг 1,5 трлн руб. Это 17% стоимости заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Еще в 2022 году доля рассрочек была в 2,2 раза ниже. Рассрочка особенно быстро распространяется на отдельных региональных рынках. К концу 2025 года ее доля в Крыму достигла 30,7%, в Ленинградской области – 27,4%, в Санкт-Петербурге – 26,5%.
Рассрочка позволяет рынку зафиксировать сделку раньше, чем у покупателя появляется вся необходимая сумма. Цена и квартира определены сегодня, а значительная часть денег должна появиться позже. Для покупателя это способ переждать дорогую ипотеку. Для рынка это означает рост объема продаж, за которым пока не стоит сопоставимый денежный поток. Значительная часть остается будущим обязательством покупателя. Чем выше доля рассрочек в продажах, тем важнее для рынка вопрос не о количестве заключенных договоров, а о том, сколько денег по ним уже поступило и сколько еще предстоит получить.
Главная особенность рассрочки в том, что покупатель принимает решение сегодня, а его способность рассчитаться проверяется позже. У ипотечного заемщика эту проверку проводит банк до сделки. При рассрочке человек сам оценивает, сможет ли через год или два найти нужную сумму.
Источники денег обычно вполне конкретны: продажа старой квартиры, накопления, доход от бизнеса или будущая ипотека. Каждый сценарий связан с рынком. Продажа недвижимости может затянуться, доход может снизиться, ипотека остаться дорогой, а банк может одобрить меньшую сумму, чем рассчитывал покупатель. Поэтому риск рассрочки зависит прежде всего от ее структуры: первоначальный взнос бывает как небольшим, так и значительным; ежемесячные платежи могут быть символическими или сопоставимыми с полноценным кредитным платежом; крупная часть суммы может приходиться на один финальный платеж либо распределяться между несколькими траншами. Поэтому две квартиры одинаковой стоимости, купленные в рассрочку на одинаковый срок, могут создавать для покупателя совершенно разную финансовую нагрузку.
Если уже внесена основная часть стоимости и остаток невелик, вероятность проблем ниже. Если первоначальный взнос небольшой, ежемесячные платежи символические, а через год требуется половина стоимости квартиры, вся конструкция держится на будущем денежном потоке.
Это важно и для самого рынка. Сегодня такая сделка поддерживает статистику продаж. Через год та же квартира может стать источником нового предложения, если покупатель не сможет закрыть обязательства. Ему придется искать деньги, договариваться с застройщиком, расторгать договор или продавать права на квартиру.
Масштаб потенциальной проблемы уже можно измерить. На 1 апреля 2026 года обязательства граждан по рассрочкам составляли 1,5 трлн руб. Если не будет погашено 5% этой суммы, это 75 млрд руб., 10% – 150 млрд руб., 20% – 300 млрд руб. Это не оценка будущих дефолтов, а стресс-сценарии: публичных данных о фактической доле невыплат пока недостаточно. Но они показывают чувствительность рынка к платежеспособности покупателей.
Эффект будет зависеть от объема и концентрации сделок в рассрочку. Если рассрочка используется в 5–7% сделок, даже заметный рост просрочек в этом сегменте вряд ли серьезно изменит рынок. При доле 20–30% ситуация другая: любое массовое неисполнение обязательств начинает влиять на объем предложения и скорость продаж. При высокой доле рассрочек даже относительно небольшой процент сорванных сделок может дать заметный объем квартир, которые придется продавать повторно. Так называемые cancel-deals (срочные продажи из-за неспособности обслуживать рассрочку) сопровождаются дисконтом. Такие квартиры начинают конкурировать как с квартирами на вторичном рынке, так и с новыми лотами застройщика. Для рынка важен не отдельный случай, а одновременность таких выходов.
При этом весь накопившийся объем обязательств по рассрочкам в 1,5 трлн руб. нельзя считать потенциально проблемной задолженностью. Большинство покупателей полностью рассчитаются за квартиры. Вопрос в другом: чем больше сделок заключено с отсроченным платежом, тем сильнее рынок зависит от того, что произойдет с доходами населения, ипотечными ставками и ценами на недвижимость в ближайшие годы.
Часть сегодняшних продаж оплачивается будущими доходами и будущими решениями покупателей. Пока платежи идут по графику, это почти незаметно. Если же значительная часть покупателей одновременно столкнется с нехваткой денег, рынок получит дополнительное предложение через переуступки и расторжения. Поэтому главный показатель ближайших лет будет не только в объеме заключенных ДДУ, но и в том, какая доля этих сделок дойдет до полного расчета. Именно там станет видно, сколько сегодняшнего спроса было реальным, а сколько оказалось перенесенным из будущего.