"Рубль за метр": как инвесторы спасают исторические памятники

Былую красоту старинным объектам возвращают под контролем Мосгорнаследия. Фото агентства «Москва»

Представьте, что вам достался старинный особняк в центре Москвы по льготной арендной ставке – 1 руб. за 1 кв. м. Он ваш на 49 лет, и в нем можно жить, открыть ресторан, гостиницу или сдать в субаренду, но уже на своих условиях. Правда, для этого вам потребуется восстановить здание практически из руин, вернув ему исторический облик. Это непросто, дорого и увлекательно. О том, как в Москве реализуется программа «1 рубль за 1 квадратный метр», рассказывают архитекторы, реставраторы и сами инвесторы.

Условия программы и как в нее попадают новые объекты

В последние годы половина объектов культурного наследия в Москве восстанавливается на частные средства, рассказали «НГ» в столичном Департаменте культурного наследия. Особое место в деле реставрации занимает программа «1 рубль за 1 квадратный метр». Первый объект по ней нашел своего инвестора в 2012 году. За следующие девять лет на городских аукционах были распределены еще 25 объектов. Иногда конкуренция разгорается нешуточная – одни из самых долгих торгов прошли в 2018 году – тогда за право арендовать сарай городской усадьбы Лепехиных в Таганском районе инвесторы соревновались 13 часов.

Все объекты программы распределяются путем проведения аукционов. Средний коэффициент превышения итоговой цены над стартовой составляет 5,5 – именно во столько возрастает годовая аренда за объект, которую готовы платить инвесторы до его сдачи, после чего начинает действовать льготная цена. Правда, был прецедент, когда цена возросла в 130 раз, что произошло во время торгов за «Садовый павильон» в Сивцевом Вражке. «Это взаимовыгодный процесс: с одной стороны, восстанавливается исторический облик памятников истории и культуры, с другой – предприниматели после завершения реставрации используют их по минимальной ставке аренды», – объяснил «НГ» повышенный интерес к программе руководитель Департамента культурного наследия Алексей Емельянов.

Сама механика программы такая: на торги выставляются объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. Например, в том же «Садовом павильоне» на момент торгов обитали бездомные, а от каретного сарая городской усадьбы Лепехиных и вовсе осталась груда кирпичей. Инвесторы понимают все сложности, с которыми придется столкнуться, и готовы к ним. На то, чтобы отреставрировать памятник, победителю аукциона дается пять лет. После чего он сможет перейти на льготную ставку аренды – рубль за квадратный метр. Действует договор 49 лет. Но попасть в программу могут только объекты, которые находятся в собственности Москвы, являются отдельно стоящими зданиями и находятся в неудовлетворительном состоянии.

«Такие объекты выявляет Мосгорнаследие в ходе регулярного мониторинга, – пояснил Алексей Емельянов. – Соответствующая информация направляется в Департамент городского имущества. В случае принятия решения Департаментом городского имущества объекты культурного наследия включаются в программу. Победитель аукциона согласовывает с нами проект реставрации и только после того, как мы выдаем разрешение на работы, приступает к ней».

Скрытые сюрпризы московских усадеб

Из 26 объектов, реализованных через программу, на льготную аренду перешли 20. Еще шесть пока находятся в стадии реставрации. Занимаются восстановлением объектов только лицензированные компании и архитекторы. «Любой объект у нас начинается с обмеров, которые мы обычно проводим вручную, потому что чаще всего здания уже представляют собой руины, – сказала «НГ» главный архитектор нескольких реставрационных проектов программы, почетный реставратор города Москвы Татьяна Борисова. – Параллельно специалист начинает работать в архивах. Причем он поднимает документы по участку с самого начала – с самой первой постройки, которая могла быть задолго до нашей усадьбы или хозяйственной постройки».

Реставратор привела в пример Дом Матвеевых в Волховском переулке. При работе с ним оказалось, что подвал усадьбы – это сводчатые палаты более раннего времени – не XIX, как сам дом, а XVIII века. И это тоже часть старины, московской истории, которую сохраняют архитекторы, реставраторы и сами инвесторы. «Разобраться в застройке участка, понять его структуру и то, как все менялось во времени, нам помогают архивные документы», – пояснила Татьяна Борисова.

При реставрации дома Матвеевых в Волховском переулке выяснилось, что подвал усадьбы – это остатки сводчатых палат XVIII века.  Фото с сайта www.mos.ru

Борисова объясняет, что любое историческое здание в своем изначальном облике не приспособлено для современного мира. Потому что сейчас новые требования к помещениям – в них должны быть туалеты, душевые, вентиляция, канализация. При создании проекта приспособления это все учитывается и вносится в план. Например, планируются ванные комнаты и туалеты. Сантехника и вся инженерная начинка дома могу быть любыми, посильными инвестору, – от него не требуют медных кранов и керамических канализационных труб. «Тут главная задача – сохранить исторический облик объекта, – добавляет архитектор. – Поэтому коммуникации часто скрывают под потолками в коридорах – они достаточно высокие и позволяют это сделать. Под туалеты и ванные комнаты предусматриваются отделимые помещения. Но если сохранились какие-то анфиладные комнаты с карнизами и паркетами или данные о них, их расположении, они там и останутся. Все делается очень аккуратно».

При этом для восстановления внешнего облика применяются только аутентичные материалы. Например, для той же усадьбы Матвеевых реставраторам удалось найти оригинальные изразцы для печей XIX века. А вот кирпичи для Московской межевой канцелярии XVII века в Хохловском переулке пришлось уже изготавливать на заказ. Для домов из сруба ищут те же породы деревьев, и часто за материалом реставратор лично выезжает на лесные делянки. «При реставрации усадьбы фон Беренса в Басманном районе для замены сгнившего бруса мы использовали сосну, которую я сам заготовил в Вологодской области, – рассказал «НГ» генеральный директор реставрационной фирмы «Нагель» Антон Мальцев. – Мы готовили древесину зимой, так же как это когда-то делали и наши предки. Выбирали конкретные образцы, нужных диаметров, длины, подбирая дерево именно под этот проект».

Глава Мосгорнаследия Алексей Емельянов говорит, что реставрация в рамках программы всегда получается масштабной, поскольку старинные постройки зачастую приходится возвращать практически из небытия. «Все этапы реставрации проводятся под нашим контролем. Инспектор объекта регулярно держит связь с подрядчиками и инвестором, выезжает на место с контрольными мероприятиями» – объясняет он.

Личный интерес

Индивидуальный предприниматель Анна Паничкина участвует в программе «1 рубль за 1 квадратный метр», как соинвестор двух крупных проектов – доходного дома в Настасьинском переулке, усадьбы Матвеевых в Волховском переулке, 21/5. И как отдельный инвестор чугунной трамвайной остановки «Красностуденческий проезд». «Мне нравится сама идея программы, и когда наша организация участвовала в торгах на два здания, то я захотела для себя лично какой-то небольшой объект, потому что все же индивидуальный предприниматель и большое здание пока не могу взять, – рассказала она «НГ». – Тут на торгах как раз появилась остановка, и я подумала, что она как раз для меня».

Когда Анна Паничкина выехала на объект, то окончательно убедилась в своем желании взять остановку в аренду. Ее смущала небольшая площадь объекта – всего 47 кв. м, долгая окупаемость. «Но усадеб в городе много, а остановка такая одна, – рассуждает Анна. – И район здесь особый, со своим микроклиматом. В нем живет много москвичей, интеллигенции, преподавателей из Тимирязевки. Все они очень переживали за эту остановку, и при их непосредственном участии она признана объектом культурного наследия. Только благодаря им впоследствии ее выставили для участия в программе».

Работы по реставрации велись около двух лет – с учетом подготовки всей документации. В это время Анна платила городу за остановку не льготную аренду, а 3,7 млн в год – именно эта сумма определилась в ходе аукциона. «Конечно, я не рассчитывала, что будет такая ставка. Но мне так хотелось выиграть этот объект, что я вошла в раж», – призналась инвестор. Она добавила, что сейчас ни капли не жалеет о своем участии. А в текущей ситуации особенно радуется отсутствию арендной платы, потому что реставрация закончена и теперь она перешла на льготную ставку – 1 рубль за 1 метр.

Сейчас остановка выполняет свою непосредственную функцию – здесь горожане дожидаются транспорта. А в двух небольших павильонах работают кофейня и магазин овощей-фруктов. В прошлом году москвичи назвали остановку лучшим реализованным проектом реставрации по программе за 2020 год. Ее выбрали из 13 лучших проектов реставрации зданий, реализованных с помощью инвесторов. На втором месте – главный дом усадьбы Сытина, построенный в начале XIX века, замыкает тройку лидеров деревянная усадьба дворянина фон Беренса.

Любоваться восстановленными зданиями горожане смогут еще не один десяток лет, так как ответственность инвесторов за объект не прекращается при переходе на льготную ставку. Они обязаны поддерживать строения в хорошем состоянии и не имеют права видоизменять их, перестраивать или ремонтировать без согласования с Мосгорнаследием. «Мы следим, чтобы правообладатель не нарушал охранное обязательство и не забывал проводить работы в соответствии с актом технического состояния, которые мы ему выдали, – объяснил глава Департамента культурного наследия. – Например, если спустя пару лет арендатор решит самовольно что-то отремонтировать, мы остановим эти работы, а правообладатель получит штраф и предписание привести все к историческому облику».