Алексей Сафронов Политический сезон 2017 года начинается с громкого скандала в строительной сфере. Минстрой, вероятно, каким-то образом добившись поддержки влиятельного первого вице-премьера Игоря Шувалова, пытается полностью изменить правила игры на рынке долевого строительства. Эксперты отмечают, что планируемые изменения несут в себе все признаки конфликта интересов. Кроме того, они могут открыть возможности для хищений и коррупции.
Основным нововведением от ведомства является Компенсационный фонд долевого строительства. Он, по идее его инициаторов, должен был стать резервом, из которого берутся средства на достройку долевой недвижимости в случае банкротства строительной компании. Этот механизм должен был окончательно решить проблему с возникновением обманутых дольщиков. Но в процессе обсуждения текста законопроекта оказалось, что фонд способен стать «Левиафаном от строительства» – будет иметь неограниченные полномочия и сможет без решения суда вводить внешнее управление в строительных компаниях. Участники рынка опасаются, что он, по сути, сможет осуществлять рейдерский захват строительных компаний.
Поводом для внешнего управления может стать любая задержка графика строительства как по вине поставщиков стройматериалов, так и из-за финансовых трудностей компании. Проще говоря, Компенсационный фонд наделяется правом отбирать имущество девелопера, в том числе недостроенные дома, и, как заявлено, достраивать их за свой счет, но на самом деле – за счет других добросовестных застройщиков и государственного бюджета, «осваивая средства» через «дружественные компании». Часть квартир при этом передаются застройщикам, а остальные – реализуются по рыночной цене и в интересах фонда. Действующие ныне механизмы обеспечения ответственности застройщика – страхование и банковские поручительства – планируется упразднить.
Закономерное сопротивление бизнеса пытаются сломать. Например, недавно Минстрой стал инициатором совещания у Шувалова, в результате которого было принято беспрецедентное решение – срочно изменить законодательство и убрать даже упоминание коммерческих структур из закона «О долевом строительстве…».
Правительство и несколько федеральных ведомств уже много месяцев пытаются согласовать законодательные инициативы Минстроя, включая проект компенсационного фонда, со всеми необходимыми инстанциями, однако все разработанные законопроекты не проходят необходимые инстанции. Раз за разом в тексте обнаруживаются противоречия – между статьями, с действующими законами, с Гражданским кодексом, со здравым смыслом. Инициаторы проекта не единожды пытались обойти согласовательный фильтр и вписать свои идеи в поправки к законопроекту, уже находящемуся в Госдуме. На этот раз они, возможно, решили использовать «тяжелую артиллерию», подключив первого вице-премьера.
Очевидно, что прошлый год ничему не научил инициаторов законопроекта, и в этом году они продолжили свои попытки «продавить» создание фонда в обход всех легальных процедур. В начале года Минстрой разместил на сайте оценки регулирующего воздействия (ОРВ) два идентичных проекта – один правильный, а второй видоизмененный, предполагающий ускоренный порядок процедуры оценки закона фактически без обсуждения с отраслевым сообществом. «Газета.Ру» уже писала об этом 25 января. Тогда отраслевому сообществу удалось оперативно среагировать на второй документ. «Деловая Россия», «Опора России», Торгово-промышленная палата России высказались резко против закона.
Однако в соответствии с протоколом заседания проектного комитета правительства России «Ипотека и арендное жилье» № 2 от 24 января 2017 года за подписью Игоря Шувалова Минстрою совместно с Минюстом, Минфином, Минэкономразвития и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию поручено внести в правительство России «в порядке исключения без проведения оценки регулирующего воздействия» еще один проект закона, с тем чтобы 6 февраля он вышел на рассмотрение правительственной комиссии по законопроектной деятельности. Оговоримся, что у вице-премьеров нет такого исключительного права вставать над законом и отменять установленные процедуры своим решением.
Первый вице-премьер в протоколе просит упразднить все существующие формы гарантий прав дольщиков, а также добавляет новеллу – исключить из текущей редакции 214-ФЗ «осуществление выплат участникам долевого строительства, как гражданам, так и юридическим лицам, имеющим требования о передаче жилых помещений на основании договоров участия в долевом строительстве, по которым застройщиком были осуществлены обязательные отчисления в фонд, к застройщику, признанному банкротом». Также новая редакция документа предусматривает гарантии только для новых дольщиков, банально «кидая» всех оставшихся, тех, кто годами дожидается квартир в недостроях.
По мнению некоторых представителей строительных компаний, вероятным конечным бенефициаром создаваемой системы может быть руководство Минстроя, которое в ближайшем будущем, возможно, уйдет в отставку и пытается создать себе «золотой парашют» в виде компенсационного фонда.
Позиции Минстроя можно найти обоснование: руководство ведомства пытается реализовать на рынке строительства аналог Агентства по страхованию вкладов (АСВ), предоставив первому вице-премьеру соблазнительную, но ничем не обоснованную идею о том, что исключительно государственные гарантии смогут оживить рынок строительства. Но при этом почему-то забывают, что даже на банковском рынке, под тщательным контролем ЦБ РФ, постоянно возникают ситуации со «сгоревшими вкладами», ведь государственные гарантии используются недобросовестными банкирами для привлечения клиентов. А Минстрой не обладает и долей тех ресурсов аудита и контроля, которыми обладает ЦБ РФ. Если доступ к государственным гарантиям получат неблагонадежные застройщики, то расплачиваться придется государственному бюджету и покупателям жилья. Подход Минстроя может оживить только рост количества мошеннических и коррупционных схем, так как планируется, что ведомство станет единственным регулятором по допуску застройщиков до рынка долевого строительства.
И это все происходит на фоне неутешительной статистики по растущим банкротствам застройщиков, на чем следовало бы и сконцентрироваться Минстрою как куратору их работы. Так, «Коммерсант» со ссылкой на Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) сообщает, что доля банкротства застройщиков, продающих жилье по 214-ФЗ «О долевом строительстве», выросла вдвое — до 1,8%. По расчетам агентства, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 компаний из 5,5 тыс. существующих. На их балансе находится 4,5 млн кв. м незавершенного жилья.
В агентстве отметили, что на рынок отрицательно влияет реформирование 214-ФЗ. Ситуация сложная, но, вместо того чтобы протянуть руку помощи застройщикам, Минстрой опять кардинально меняет правила игры на рынке долевого строительства. При этом, как можно предположить, ни организационно, ни методологически на уровне ведомства ничего не готово к упразднению существующих механизмов обеспечения гарантий и экстренному замещению их новой системой. Фонд вроде создан, но нет ни устава, ни руководства, ни схемы работы, ни системы сбора денег, нет даже платежных реквизитов. Согласно информации «Ведомостей», руководитель все же назначен, при этом в организации будет работать несколько человек и фонд не будет «большой самостоятельной структурой», но как в такой конфигурации будет осуществляться аудит и контроль – непонятно. По факту, на рынке вводится новый обязательный налог на застройщиков, который будет распределяться, по сути, произвольным образом.
Схема примерно представляется такой: любой ценой ввести фонд как единственное средство обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками, реализовав институт государственных гарантий для рынка долевого строительства, набрать в эту систему госгарантий максимальное количество застройщиков без селекции, которые под обещания государства бесконтрольно начнут привлекать средства граждан, затем ожидаемо получить череду банкротств в преддверии и на фоне нового электорального цикла. А затем под предлогом «главное – не допустить социального взрыва» взять значительные средства из государственного бюджета и от добросовестных застройщиков и освоить их. Красивая схема, только непонятно, как она может сочетаться с поручением президента по улучшению системы защиты дольщиков и как она поможет целому сегменту российской экономики. Как Минстрой умеет контролировать рынок и как у него получается селектировать застройщиков уже видно по статистике банкротств, и шанса того, что в рамках деятельности компенсационного фонда что-то кардинально изменится – нет. Во всяком случае, обычно все заканчивается изменениями, только усиливающими нагрузку на добросовестных застройщиков и на государственный бюджет.
Как отметил изданию РБК гендиректор РАСК Николай Алексеенко, число банкротств растет и среди подрядчиков: в одну из стадий банкротства в прошлом году вошли 3,2 тыс. таких компаний (2,1% от общего числа участников рынка), что на 17% выше показателя 2015 года.
В этой связи планы Минстроя по запуску компенсационного фонда становятся еще более сомнительными. Ведь на фоне роста банкротств и сокращения строительства фонд не сможет аккумулировать необходимый объем финансовых гарантий, особенно в ситуации, когда он не обладает никакими ресурсами и методиками для отсева недобросовестных застройщиков, а значит, нужна будет и капитализация фонда за счет бюджета. Эксперты уже подсчитали, что на поддержку работы фонда может потребоваться несколько сотен миллиардов рублей, что соответствует, по данным РИА Новости, выплатам того же АСВ за 2016 год, которое оперирует на схожем рынке привлечения средств граждан. Но, вместо того чтобы сделать выводы и модифицировать систему государственных гарантий, все делается для того, чтобы эту систему гарантий от государства полностью дискредитировать в рамках столь социально значимой задачи, как обеспечение граждан жильем.
