Как очистить строительный сектор и сохранить в нем авторитетных застройщиков

Фото сайта sadovoe-kolco.ru

У экспертов сложились противоречивые взгляды на ближайшее будущее строительного сектора в России. Часть из них полагает, что обвал цен на нефть, курса рубля, а также пандемия коронавируса способны привести к глубокому кризису в отрасли. Это может отразиться и на экономике страны в целом, и на простых гражданах, купивших квартиры на этапе строительства. Особенно непросто компаниям, которые запустили крупные проекты в конце 2019 – начале 2020 годов, не зная, какие сюрпризы преподнесет весна. Есть мнение, что им придется на ходу пересматривать свои планы, отказываясь от прежних амбиций. Другие эксперты настроены более оптимистично: действительно сильные застройщики должны выдержать новые вызовы и завершить «невовремя» начатое, а уход с рынка слабых «однодневок» лишь укрепит систему в целом и даже заставит строителей повысить качество работ.

В разгар острого периода распространения коронавируса российским строителям пришлось столкнуться со многими сложностями. В СМИ до сих пор появляется информация о приостановке и даже отказе от возведения некоторых объектов, замедлении темпов и переносе сроков сдачи жилья.

Все это – последствия вынужденного временного простоя строительных площадок в марте-апреле. Были и другие трудности, возникшие из-за вызванных коронавирусом ограничительных мер, в том числе перебоев в поставках материалов и оборудования. Кроме того, падение курса рубля привело к повышению цен на стройматериалы и снижению покупательской способности населения.

Неудивительно, что ряд строительных предприятий сейчас вынуждены экстренно перестраивать свою политику и стратегию. Специалисты считают, что сложнее всего приходится бизнесу, который накануне кризиса затеял большие проекты регионального или федерального уровней, требующие серьезных инвестиций. В конце 2019 – начале 2020 годов девелоперы уверенно смотрели в будущее, делая серьезные вложения в новые начинания. Тогда невозможно было даже в теории предсказать, что практически всю весну российская экономика будет чуть ли не полностью парализована, а на выходе из периода ограничений мы уже будем жить в совершенно новых экономических реалиях.

Кто-то в отрасли расценил произошедшее как очевидный форс-мажор, приступив, как поговаривают, к постепенному сворачиванию или заметному затормаживанию новых проектов, пусть пока и негласно. Такой подход более-менее допустим, когда речь идет об инфраструктурных объектах и коммерческой недвижимости, но совершенно неприемлем в случае с жилищным строительством, ведь каждый брошенный или отложенный по срокам сдачи жилой дом – это трагедия тысяч людей, отдавших ради заветных квадратных метров огромные суммы. Что будет с ними?

Это потенциально большая проблема. И государство предлагает способы ее решения, пытаясь не допустить остановки работ по новым проектам или торможения текущих: ослабление надзорной нагрузки, заморозка финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, снижение ставок по кредитам застройщиков, льготная ипотека под рекордно низкие 6,5% годовых. Эффект от этих мер можно будет оценить в обозримом будущем.

Среди экспертов немало оптимистов. По их мнению, стройсектор давно нуждается в очищении от сомнительных застройщиков. Они и в стабильной экономической ситуации далеко не всегда были способны выполнять обязательства, а уж в кризис – и подавно. Да, государство обязано удержать их от падения в бездну, но в целом российский рынок и экономика только выиграют, если слабые, держащиеся лишь на связях с «правильными людьми» компании уйдут из бизнеса. Тем более, что в большинстве случаев именно из-за них мы то и дело сталкиваемся с «мертвыми» долгостроями и бедами несчастных обманутых дольщиков.

В свою очередь действительно крепко стоящие на ногах строительные компании, годами доказывавшие свой авторитет, даже в нынешних крайне непростых условиях должны не просто удержаться на плаву, но и продолжить реализацию амбициозных проектов, запущенных накануне COVID-19. При поддержке антикризисных мер правительства, как считают специалисты, у них для этого это есть все основания.

Мнение эксперта

Сергей Колунов, председатель Совета директоров ГК «Садовое Кольцо» – федеральной девелоперской компании, работающей в отрасли свыше 17 лет

– Изменились ли перспективные планы участников рынка в связи с пандемией и нынешней экономической обстановкой?

- Мы как раз относимся к числу тех компаний, кто в конце прошлого года и начале нынешнего взялся за новые и весьма масштабные проекты. Порядок их реализации и структура инвестиций просчитывались длительное время, прорабатывалась каждая деталь. Соответственно, проекты задумывались в прежних – докоронавирусных – условиях, а запускаем мы их уже в принципиально иных экономических реалиях. То же касается и объектов, реализуемых нами давно – COVID-19 и его последствия повлияли на всё.

Так что определенная коррекция планов, безусловно, произошла. Это вынужденная мера. Однако пока, на мой взгляд, преждевременно говорить об упадке отрасли как таковой и необходимости отказа от прежних намерений.

Мы, например, не вычеркнули ни одного объекта из своего инвестиционного «портфеля».

– Заморозить или затормозить новый проект, запущенный «невовремя», – для многих застройщиков это оказалось вполне приемлемым решением, соответствующим их бизнес интересам.

- Для нас это невозможно, невзирая ни на какие бизнес интересы. Часть начинаний нашей компании имеет статус социально-значимых и важных с точки зрения развития инфраструктуры регионов, а потому в принципе не могут быть отменены, перенесены или заторможены.

К примеру, с ноября-декабря 2019 года мы включились в решение проблемы обманутых дольщиков Башкирии. Нас позвали в регион в качестве инвестора, должного гарантировать завершение строительства четырех проблемных жилищных комплексов в Уфе, которые местный застройщик не может сдать на протяжении нескольких лет.

Кризис, конечно же, внес коррективы в первоначальные планы по уфимским долгостроям. Когда весной 2020 года завершились переговоры и наше участие в проекте было официально утверждено, стало ясно, что потребуются заметно более внушительные инвестиции: объем необходимых вложений вырос по меньшей мере на треть, перевалив за 3 млрд рублей.

Важно понимать, что инвестиции в дома обманутых дольщиков Уфы ГК «Садовое Кольцо» в значительной мере направляет из собственных резервов – попросту говоря, компания вкладывает в проблемные дома то, что зарабатывает на других проектах. Вернуть вложения мы сможем за счет компенсационных участков под застройку – и случится это не скоро. Само собой, в кризисной ситуации реализовать данную модель становится гораздо сложнее.

Как бы то ни было, принципиально взятые на себя обязательства компанией выполняются. Около трёх тысяч обманутых дольщиков Уфы с нашей помощью получат долгожданные квартиры в 2020-2023 годах. Это задача для нас является принципиальной и приоритетной, ведь речь идет о людях.

Еще одно амбициозное начинание в Башкирии – предложенный нами руководству Республики Башкортостан план развития горнолыжного курорта «Мраткино» под Белорецком; размер инвестиций – около 6 млрд рублей. Это важный инфраструктурный проект для региона и России в целом. Ведь несмотря на общий экономический спад, остается высоким интерес к внутреннему туризму. Временное закрытие внешних границ страны еще более актуализировал его.

Примечательно, что кризисные явления в экономике скорее даже усилили проект «Мраткино». Государство в нынешний непростой момент подставило плечо – теперь это уже полноценное государственно-частное партнерство, предусматривающее федеральное субсидирование и льготное кредитование.

Готовятся к запуску и другие крупные проекты. В той же Уфе мы будем строить жильё, 10% которого будет передано обманутым дольщикам – согласитесь, такие вещи просто нельзя взять и остановить. Еще два начинания в столице Башкирии будут представлены в обозримой перспективе. Компания расширяет свой девелоперский портфель в Казани и Подмосковье, мы приступаем к возведению отеля в Санкт-Петербурге – в рамках всё той же концепции стимулирования внутрироссийского туризма.

В общем, пусть кризис и усложнил многие процессы, он не привел к принципиальным изменениям планов и не снизил амбиций крупных девелоперов, включая нас.

– Возникла ли необходимость переноса сроков сдачи уже строящихся объектов жилья на более поздние?

- Нигде мы не пересматриваем сроки сдачи объектов, как и их качество. Так, в настоящее время нами достраиваются объекты в Московской области – собственники получат квартиры вовремя. Очень успешно, даже с некоторым опережением сроков, идут строительные работы в Казани – там тоже всё в порядке.

– Благодаря чему компаниям, подобным вашей, удается не только сохранять темпы возведения текущих объектов, но и приступать к реализации новых?

- Что отличает серьезную компанию, давно работающую в отрасли и получающую проекты в конкурентной борьбе, от массы застройщиков, которые сегодня появились, а завтра исчезли? Прежде всего репутация.

Репутация – это, во-первых, лояльность банков. Даже в период пандемии мы и наши коллеги, пользующиеся авторитетом у финансовых структур, имели возможность кредитования на достаточно хороших условиях. Как итог – финансово-экономическое положение ряда давно работающих на рынке компаний осталось стабильным даже в кризис.

Во-вторых, репутация обеспечивает лояльность покупателей. Видя, что застройщик год за годом строго выполняет свои обязательства, люди готовы доверить ему свои деньги в сложные периоды. А значит девелоперы могут сохранять хороший уровень продаж и реализовывать новые начинания.

Важными факторами поддержания темпов развития также являются строгая финансовая дисциплина и профессиональный менеджмент. И, конечно же, нельзя забывать об опыте пережитых кризисов: за 17 лет присутствия на рынке у нашей компании выработался иммунитет к трудностям, есть стойкость к тем или иным внешним факторам.

– Как изменился покупательский спрос на новостройки в последнее время? Стали ли покупатели экономить на уровне комфорта жилья?

- Рассуждая о спросе, не готов характеризовать весь рынок в целом. Наши аналитики зафиксировали, что с марта по май имел место спад продаж квартир в новостройках. Полагаю, что с этим столкнулись не только мы. Но уже к лету, когда была пройдена острая фаза пандемии, спрос начал динамично восстанавливаться.

Возвращаясь к вопросу о репутации и лояльности людей: по своему опыту знаю, что доверие к девелоперу и профессионализм сохраняют высокий интересе к его продуктам. Попросту говоря, хороший, концептуально проработанный проект всегда найдет своего покупателя, что мы сейчас и наблюдаем.

А что касается уровня комфорта новостроек: можно уверенно прогнозировать, что запросы покупателей будут все более взыскательными. Будущее – за квартальной градостроительной концепцией с жилищными комплексами, обеспечивающими удобство, рациональность и безопасность. Самоизоляция заставила многих горожан задуматься о приобретении квартир в жилых комплексах, где все услуги под рукой, удобно жить и отдыхать.

Так что кризис, вероятно, сделает покупателей более требовательными к жилью, что заставит строительные компании заметно повышать качество своих проектов.